○우선 변제권 유무 1. 우선 변제권 확보일이 말소기준권리일 보다 같거나 앞서면 우선변제권 있음 2. 말소기준권리가 압류일 경우 약간 다름, 경매개시 결정 전에 확정일자 = 안분배당 ○배당신청 유무 1. 선순위 임차인이 직접 경매 신청시 배당신청으로 간주 2. 임차인 임차권등기시 배당신청으로 간주 (경매 개시일보다 빨라야 한다) 3. 소액임차보증금 최우선 변제도 권리신고를 해야 배당을 한다 4. 종전 산건에서 배당요구를 했다면, 다시 배당요구를 하더라도 아무런 의미가 없다 (우선변제구너은 1회만 허용) ○예상 배당금액 1. 선순위가 전액 배당받지 못하면 낙찰자가 인수해야 한다. (근로복지공단의 임금채권이 클 경우 선순위 배당 여부 확인해야한다 ) 2. 말소기준권리가 가압류 (채권)이면 임차인이 대항력이 ..

○대출 LTV, DTI, DSR 이란 무엇일까? 1. LTV는 쉽게 말해서 집을 담보로 얼마까지 대출을 받을 수 있는가이다. 만약 3억원 짜리 집의 LTV가 70%라면 최대 2억 1000만원까지 대출을 받을 수 있다. 2. DTI란 연간 소득수준을 고려했을 때 얼마까지 대출 가능한가이다. 예를 들어 연봉이 5000만원이고DTI가 60%라면 연간 원리금상환액이 3000만원을 넘지 않는 선에서 대출을 해주겠다는 말이다. 즉 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비율을 말한다. 그러므로 DTI가 낮을수록 대출 가능 금액은 출어든다 3.DSR은 총부채를 고려했을 때 얼마까지 대출이 가능한가이다. DSR은 DTI보다 더 까다롭게 상환능력을 보겠다는 말이다.DTI는 원금과 이자만 계산하는 것과 ..

1. 권리분석 -말소기준 권리란? 부동산의 각종 문제의 권리 중 인수, 소멸의 기준이 되는 권리 -권리분석의 단계 1단계: 말소기준권리 찾기 2단계: 인수, 소멸 찾기 3단계: 임차인 (점유자) 분석 4단계: 법원서류확인 (매각물건명세서 및 기타 인수조건, 현황조사서) -권리분석시 유의사항 1. 소유권과 관련된 사항: 선순위 가등기, 선순위 가처분 2. 추가인수 사항: 유치권, 선순위 임차보증금 3. 사용제한 : 법지상권, 분묘기지권 4. 추가부담: 불법 용도변경 (위반건축물) -말소기준권리의 종류 1. 근저당 / 저당 2. 가압류 / 압류 3. 전세권: 임의 경매를 신청 / 배당요를 한 경우 4. 경매개시결정등기 5. 담보가등기 채권계산서 제출 여부 꼬확인 *위 권리 중 가장 앞선 순위에 있는 권리가 ..

1. 부동산 경매 절차 경매신청 > 경매개시결정기일 > 현황조사, 감정평가, 배당요구종기일> 매각기일(입찰일) >매각결정기일 > 매각확정기일 > 잔금납부> 배당 > 완료 2. 강제경매와 임의 경매 강제경매: 소송을 통해 법원 판결문(권원)을 가지고 경매를 신청 하는것 임의경매: 근저당, 전세권등 담보권자가 경매를 신청 (경매의 90%가 임의 경매) 3. 개별경매와 일괄경매 개별경매(= 분할매각 ) : 여러개의 분동산을 분동산별로 가각 매각하는 것 일괄경매: 한번에 묶어 매각하는 것 (하나 물건) 4. 경매기록에서 필수적으로 체야하는 서류 - 매각물건 명세서 - 집행관 현황 조사서 - 감정평가서 - 법원 송달내역 / 처리 내역 - 등기부 등본 5. 입찰 보증금 - 최저매각가격의 10% - 재경매일 경우 :..

임대차계약이 등록되지 않았더라도 임차인이 건축물의 양도세법 규정에 따라 사업자등록을 신청할 때에는 다음 날부터 제3자에게 효력을 발생한다. 임대건물 양수인(다른 임차권을 포함한다)은 임차인의 지위를 승계한 것으로 본다. 1. 상가건물 임차인이 임대보증금 반환채권에 대하여 「상가건물 임대차보호법」에 따른 대항력 및 우선변제권을 갖도록 한 요건(상가건물 인도 확인 및 상가등록증) 상가건물 임차인이 「상가건물임대차보호법」 제3조제1항 또는 같은 법 제5조제2항에 따른 우선변제권을 가지려면 상가건물 인도 및 임대목적의 「부가세법」에 따른 사업자등록을 하고, 그 대금을 수령하여야 한다.세무서장의 추천일로부터 기일을 연장하여, 역권 취득이나 우선 변제 요건이 되는 것만이 아니다. 2.사업자등록관련사건 가. 상가건물..

두 상품 사이의 우선권은 배타적 성격의 권리인 만큼, 같은 종류와 성질, 계급의 권리는 같은 대상에 동시에 성립할 수 없다. 그러나 같은 물체에 다른 종류와 자질, 등급의 징표를 동시에 형성할 수 있다. 예를 들어, 부동산에 대해 2개의 소유권이 설정되지 않을 수 있지만 소유권과 지상권, 또는 전세권과 담보권을 함께 설정할 수 있다. 상호 소유권 및 재산권의 제한과 유익한 재화(토지, 지방, 헌장) 또는 소유권 및 담보재산권(수용권, 저당권)의 상호 소유권인 경우에는 이자권이나 담보물권 등 한정된 권리가 우선한다. 제한권과 제한권이 상호간에 미치는 영향은 설립 우선순위에 따라 달라진다. 부동산의 경우 부동산 재산권 순위는 등기부의 동구순위에 따르며, 별관에서는 수령번호가 정정된 후 어느 토지에나 담보권을..