경매 기초 3편

○대출 LTV, DTI, DSR 이란 무엇일까?

1. LTV는 쉽게 말해서 집을 담보로 얼마까지 대출을 받을 수 있는가이다. 만약 3억원 짜리 집의 LTV가 70%라면 최대 2억 1000만원까지 대출을 받을 수 있다. 

2. DTI란 연간 소득수준을 고려했을 때 얼마까지 대출 가능한가이다. 예를 들어 연봉이 5000만원이고DTI가 60%라면 연간 원리금상환액이 3000만원을 넘지 않는 선에서 대출을 해주겠다는 말이다. 

즉 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비율을 말한다. 그러므로 DTI가 낮을수록 대출 가능 금액은 출어든다 

3.DSR은 총부채를 고려했을 때 얼마까지 대출이 가능한가이다. DSR은 DTI보다 더 까다롭게 상환능력을 보겠다는 말이다.DTI는 원금과 이자만 계산하는 것과 달리 DSR은 신용대출, 카드대출, 자동차 할부금 등 주택담보대출 외에 다른 모든 금융권의 대출 원리금을 모두 반영한다.

 

○배당순위  

순위	변제순위	권리종류
0순위	비용변제	1.경매집행비용 2. 필요비, 유익비
1순위	최우선변제	1. 소액임차보증금 2. 근로기준법에의한 임금 (최종3개월분 임금채권, 최종3년분 퇴직금)
2순위	최우선변제	당해세 국세
3순위	시간순서에 따른 변제	1. 당행세 이외의 조세  2. 저당권, 전세권,담보가등기 3. 확정일자 임차인
4순위	우선변제	일반임금채권
5순위	우선변제	법정기일이 근저당보다 늦은 국세, 지방세
6순위	우선변제	국민건강보험료, 국민연금
7순위	보통변제	일반채권, 확정일자 없는 임차인

※주의 사항

1. 근로복지공단의 압류는 후순위라도 최우선 변제된다. 

2. 조세채권의 법정기일은 등기부 등본에 기입된 등기일이 아닌 고지서 발송일이다. (1달전)

3. 선순위 임차인이 배분요구를 했을 때에는 당해세를 조심해야 한다. 

4. 부동산에 압류가 등기 되어 있다면, 압류 일자가 임차인의 확정일자보다 후순위라도 확인 해야한다

 

○권리분석 체크리스트 

말소기준권리
근저당권	설정금액이작다(금액이 작을 경우 취하될 수 있다
가압류	대항력 있는 임차인이 있다.
담보가등
경매개시 결정등기	대항력있는 임차인이 있다.
전세권	1. 전세권자가 대항력 있는 임차인이고 배당요구를 했는가? 2. 건물 전체에 설정 했는가?
후순위이지만 인수된는 경우	1..말소기준권리가 되는 근저당에 대한 말소를 구하는 가처분 2.가등기가 담보가등기 아니면 소유권이전 청구 가등기 3.건물처거 가처분 4. 소유권에 관한 다툼이 있는 가처분 5.전 소유자의 압류(집행법원이 매각조건으로 전 소유자의 가압류를 인수시킬 수도 있고 소멸시킬 수도 있다)

임차인
1. 대항력이 있는데 소유자의 가족인이 의심된다	자식이 임차인(친척) 부모가 임차인
2. 세대 함가인가 (세대주와 세대원 날짜)
3.부부간의 임대차도 인정된다. ((이혼날짜 꼭 확인)
4.임창니이 보증금을 여러번 증액 했을 경우 (말시기분 날짜와 확정일자 비교)

대항력 확보일(전입일 +1일)

1. 현임차인이 전 경매 사견의 소유주인가?

2.현임창니이 전 경매 사건의 임차인인가?

3. 부부시 이혼일이 대항력 확보일이다.

대항력 유무 : 없음, 있음

1. 대항력 확보일이 말소 기준일보다 같거나 앞서면 대항력 있음  (대항력은 다음날 0시부터 시작된다. 말소기준권리는 오전 09시 이후부터 전요된다.)

2. 대항력을 배당요구 종깅리까지 유지 하였는가?

우선변제권(배당)확보일

1. 대항력 확보일과 확정일자 중 나중에 성립한 날짜가 적용된다

2. 확정일자와 저당권, 설정일자가 동일할 경우 안 배당한다