경매 기초 2편 ~!

 

1. 권리분석 

-말소기준 권리란?

부동산의 각종 문제의 권리 중 인수, 소멸의 기준이 되는 권리 

-권리분석의 단계

1단계: 말소기준권리 찾기 

2단계: 인수, 소멸 찾기 

3단계: 임차인 (점유자) 분석

4단계: 법원서류확인 (매각물건명세서 및 기타 인수조건, 현황조사서)

-권리분석시 유의사항 

1. 소유권과 관련된 사항: 선순위 가등기, 선순위 가처분 

2. 추가인수 사항: 유치권, 선순위 임차보증금 

3. 사용제한 : 법지상권, 분묘기지권 

4. 추가부담: 불법 용도변경 (위반건축물)

-말소기준권리의 종류 

1. 근저당 / 저당

2. 가압류 / 압류 

3. 전세권: 임의 경매를 신청 / 배당요를 한 경우 

4. 경매개시결정등기 

5. 담보가등기 채권계산서 제출 여부 꼬확인 

*위 권리 중 가장 앞선 순위에 있는 권리가 말소기준 권리가 된다. 

-가처분 

선순위 가처분은 인수, 후순위 가처분은 소멸 (법원의 재판으로 어떤 행위를 임시 요구하는 것)

-말소기준권리보다 후순위이지만 인수되는 가처분 권리 

1. 건물철거 청구권

2. 말소기준권리가 되는 근저당의 말소를 구하는 가처분 

2. 주택임대차보호법 (주임법)

-대항력 

매매나, 경매, 공매등의 이유로 소유자가 변경되더라도 임대차계약기간을 보방 받는 권리 대항력이 생기면 보증금, 존속기간이 보장된다. 

-대항력의 요건 

대항력이 있는 임차인이 도기 위해서는 "점유 + 전입신고"를 해야한다 

-대항력 발생 시점 

전입신고 한 다음날 0시부터 효력이 발생한다 

-선순위 임차인이란?

대항력 요건(점유 + 전입신고)를 갖추고 말소기준일 보다 먼저 전입신고를 한 임차인 

-전입신고주의 사항

1. 다세대주택(빌라,아파트,오피스텔): 동, 호수까지 정확하게 기입해야 한다 

2. 다가구 주택 : 번지만 기재해도 대항력 인정 

3. 일시 다른곳으로 이전해서 다시 전입할 경우 새로 전입한 날짜 기준으로 대항력 발생 

3. 우선변제권이란 ?

경매,공매시 후순위 구너리자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리 

-확정일자 

확정일자는 배당받기 위해서만 조재하는 날짜다. 배당순서는 전입신고일자가 아닌 확정일자 기준이다 그래서 화정일자가 없으면 배당을 받지 못한다. 확정일자는 전입신고된 날짜 이후에만 유효하기 때문에 전입신고가 중요

-우선변제권의 요건 

대항력(전입신고+점유) + 확정일자 

-우선변제권의 발생시점 

대항력(전입신고 +점유)+확정일자 (당일) 중 늦은 날짜 기준

-우선변제권을 갖는 조건 

1. 대항력을 갖추어야 한다 

2. 확정일자를 받아야 한다 

3. 배당요구종기일 안에 배당요구신청을 해야 한다. 

4. 배당요구종기일까지 점유를 해야 한다 

*주의 사항: 확정일자만 받고 전입신고가 되어 있지 않으면 절대로 안 된다.

4. 최우선변제권 

-최우선변제권의 요건

1. 경매결정기입등기 전에 대항력을 갖춰야 한다 

2. 보증금의 액수가 소액보증에 해당해야 한다. 

3. 배당요구종기일 이내에 배당요구신청을 해야 한다

4. 배당요구종기일까지 대항요건을 유지하고 있어야 한다 

*주의 사항: 최우선변제권의 적요날짜는 임대차계약날짜가 아니라 근저당 날짜기으로 정한다