부동산 경매 기초 알아보기 ?

1. 부동산 경매 절차 

경매신청 > 경매개시결정기일 > 현황조사, 감정평가, 배당요구종기일> 매각기일(입찰일) >매각결정기일 >

매각확정기일 > 잔금납부> 배당 > 완료 

2. 강제경매와 임의 경매 

강제경매: 소송을 통해 법원 판결문(권원)을 가지고 경매를 신청 하는것 

임의경매: 근저당, 전세권등 담보권자가 경매를 신청 (경매의 90%가 임의 경매)

3. 개별경매와 일괄경매 

개별경매(= 분할매각 ) : 여러개의 분동산을 분동산별로 가각 매각하는 것 

일괄경매: 한번에 묶어 매각하는 것 (하나 물건)

4. 경매기록에서 필수적으로 체야하는 서류 

- 매각물건 명세서 

- 집행관 현황 조사서

- 감정평가서 

- 법원 송달내역 / 처리 내역 

- 등기부 등본 

5. 입찰 보증금 

- 최저매각가격의 10%

- 재경매일 경우 : 20~30%

6. 등기부등본의 모든 것 

 - 등기부등본 보는 방법 

등기부는 토지등기부와 건물등기부가 있다 그리고 건물등기부는 다시 2가지로 나뉜다. 집합건물(아파트,오피스텔,다세대,상가)등기와 토지와 건물등기가 따로 존재하는 일반건물(단독주택, 다가구주택)등기가 있다.

-등기부 구성 

㉮표제부: 부동산의 표시 (부동산의 소재지 / 면적 / 구조 / 용도)

㉯갑구: 소유권에 관한 모든 사항 (가압류/ 압류/ 가처분 / 가등기 / 경매개시결정등기)

㉰을구: 소유권 이외에 관한 사항 (근저당권 / 전세권 / 임차권 )

-등기부상 순위결정 

㉮같은 구: 순위번호 

㉯다른 구: 접수번호 

7. 차순위 매수신고 조건 

낙찰금액에서 입찰보증금 뺀 금액보다 높게 써야 한다. 

예) 최저매각가격: 1억, 입찰보증금: 1천마원 (10%), 낙찰가격: 9천 5백만원 

9500 ~ 1000= 8500이상 쓴 사람만이 차순위 매수신고 가능 

8. 매각불허가 사유 

-법원의 실수가 인정되는 경우 (부동산의 심한 훼손, 송달 잘못, 공고 누락등)

-입찰보증금 액수보다 적게 넣을 경우 

-입찰표를 잘못 작성한 경우 

-농취증을 매각결정기일까지 제출하지 못한 경우 (보증금 몰수)

9. 공유자우선매수신고 

지분을 나눈 부동산의 일부가 경매에 들어갔을 때 나머지 공유자가 우선매수할 수 있는 권리 (낙찰자보다 먼저 살 수 있는 권리, 낙찰자와 같은 금액으로 매수함. 한번만 사용가능)

10 경매 기본 용어

-잉여: 부동산을 매각후 대금을 지불하고 남은 돈 

-무잉여: 경매신청자가 돈을 0원 받는 경우 

-각하: 절차나 형식이 부적합하여 법원이 신청자체를 법원이 받들이지 않는 것 

-기각: 신청자체는 법원이 받아들이지만 그 신처의 내용은 이유없다고 인정하는 것 

-취하: 경매신청자(채권자)만 경매를 취하(채무자가 빚을 갚는 등의 이유)가능 

-취소: 채무자가 경매를 취소 

-지상권: 건물, 토지의 주인이 다른 경우 

-필요비: 건물의 유지를 위해 필요한 모든비용

-유익비: 객관적 가치를 증대 

-당해세: 해당 부동산에 대한 세금 (국세,지방세)

-인동명령: 법원이 낙찰 부동산을 낙찰자에게 넘기라고 명령하는 것 

-점유이전금지가처분: 법원이 점유자에 대해 이전을 금지하라고 명령하는 것 

-가처분: 금지한다, 묶는다

-재경매: 미납으로 다시 경매에 나옴 

-채권자: 돈을 받을 사람

-채무자: 돈을 갚을 사람

-대위변제: 채권자의 채권에 관한 권리가 제 3자에게 이전 되는 말 

-입찰외: 매각대상에서 제외 

-제시외: 미등기된 건물이지만 매각대상에 포함