경매 기초 4편

○우선 변제권 유무

1. 우선 변제권 확보일이 말소기준권리일 보다 같거나 앞서면 우선변제권 있음

2. 말소기준권리가 압류일 경우 약간 다름, 경매개시 결정 전에 확정일자 = 안분배당 

○배당신청 유무 

1. 선순위 임차인이 직접 경매 신청시 배당신청으로 간주 

2. 임차인 임차권등기시 배당신청으로 간주 (경매 개시일보다 빨라야 한다)

3. 소액임차보증금 최우선 변제도 권리신고를 해야 배당을 한다 

4. 종전 산건에서 배당요구를 했다면, 다시 배당요구를 하더라도 아무런 의미가 없다 

(우선변제구너은 1회만 허용)

○예상 배당금액

1. 선순위가 전액 배당받지 못하면 낙찰자가 인수해야 한다. (근로복지공단의 임금채권이 클 경우 선순위 배당 여부 확인해야한다 )

2. 말소기준권리가 가압류 (채권)이면 임차인이 대항력이 없더라도 안분배당 된다.

○소액 임차인 유무 

1. 임차하면서 보증금의 증액을 했을 경우 (근저당날짜와 확정일자 날짜 비교)

○최우선 변제액 

1. 임차권 등기가 된 주택을 임차한 임차인은 소액임차인 최우선 변제를 받을 수 없다.(단, 확정일자를 받으면 확정일자에 따른 순위 배당가능)

2. 최우선 변제금액은 근저당설정일을 기준으로 금액이 정해진다.

○기타 

1.소유자가 법인일 경우 체납된 세금 내역 확인하고 입찰 할 것 

2.가압류가 말소기준일 경우 물건 해당 지역이면 당해세일 가능성 높다. 그래서 앞선 대항력이 있는 임차인이 있을 경우 조세의 법정기일 및 금액 확인 

3. 임차인의 외국인 - 외국인등록증 (출입국사무소에 신고), 체류지변경신고(전입신고)를 해야한다. 

○권리분석 체크리스트 설명 

말소기준권리를 보면서 고려해야 하는 부분 및 후순위이지만 체크해야 하는 권리에 대해서 주의. 

말소기준권리
근저당권	설정금액이 작다 : 경매 자체가 취하되거나 선순위 근저당을 갚으면 대항력이 발생할 수 있다
가압류	대항력이 있는 임차인이 있다 : 말소기준 권리가 가압류일 경우 선순위 대항력 있는 임차인은 기본적으로 진짜라고 판단하고 접근 해야 한다.
담보가등기	현실적으로 말소기준 권리가 담보가등기인 경우는 거의 없다
경매개시 결정등기	대항력있는 임차인이 있다: 말소기준 권리가 경매개시 결정등기일 경우 선순위 대항력 있는 임차인은 기본적으로 진짜라고 판단하고 접근 해야한다
전세권	전세권자가 대항력있는 임차인이고 배당 요구를 안했다면: 전세권자가 임차권자로써 배당 요구를 하지 않는다면 나머지 잔액은 인수 할 수도 있다.
	건물에만 전세권을 설정 하였나? 건물에만 전세권을 설정하게 되면 배당시 건물에 한해서만 배다을 받음
후순위지만 인수되는 경우	말소기준권리가 되는 근저당에 대한 말소를 구하는 가처분
	선순위 가등기가 담보가등기인가? 소유권이전 가등기인가?
	건물처거 및 토지인도 청구권 가처분
	소유권에 관한 다툼이 있는 가처분
	전 소유자의 압류는 소멸 또는 인수 (법원에 따라 다름)

○임차인/대항력확보일/대항력 유무/우선변제권

임차인은 문제점은 없을까?

1. 대항력은 있지만 소유자와 가족이 의심된다.

자식이 임차인: 자식이 임대차를 맺는 경우가 현실적으로 있음

부모가 임차인: 무모와 임대차를 맺는 경우가 현실적으로 없다

2. 세대합가인가?(전입이 빠른 선순위 임차인과 후순위 임차인이 함께 있다)

세태 할가일 경우 선순위 전입 일자를 기준으로 대항력 판단 한다 

3. 부부도 임대차 인정될/ 이혼일이 근저당 이전인가 ?

부부간에는 이혼일 이후부터 대항력이 발생 된다. 근저당과 이혼일을 잘 비교할 것, 실제로는 임대차를 맺는 경우는 거의 없다. 

4. 가족 공동 생활할 경우 임차금 합계로 소액판단 

한빙에 소액임차보증금을 받기 위해서 일부러 방 한칸, 한칸마다 임차보증금을 신고 하였다고 하더라도 가족임이 증명 되면 합계로 소액 임차보증금 여부를 판단한다